A la fin de notre premier blogue, on a promis de vous proposer « des méthodes pour mitiger les risques financiers qu’occasionnent certaines modalités du programme de relogement en favorisant une revue des éléments plus couteux » et d’aborder « les irritants pour les employés ». Dans ce deuxième blogue, nous examinerons les programmes de garanties concernant la vente de la résidence avec notre promesse en tête.

 

Quoique le programme de garanties concernant la vente de résidences (PGVR) ne soit pas, en moyenne, un des éléments

les plus couteux du programme de relogement de votre entreprise, il représente un de ses risques financiers les plus importants.

 

De plus, les résultats de nos sondages sur le niveau de satisfaction des employés (effectués à la fin du processus de relogement) nous indiquent que le PGVR est l’élément du programme de relogement qui génère le moins de satisfaction.

 

Le coût du PGVR se compose des frais suivants :

• – 2 ou 3 évaluations
• – s’il y a lieu, la perte sur la vente, c’est-à-dire, la différence entre le prix garanti (habituellement fondé sur deux évaluations) et le prix de la vente, s’il est moindre
• – les frais de possession, si la propriété est prise en inventaire par le fournisseur de services (après 90 jours sur le marché si elle ne s’est pas vendue), par exemple, l’intérêt sur l’hypothèque, les taxes foncières et les primes d’assurance, représentant approximativement l’équivalent de 1 % to 1,5 % de la valeur de la propriété
• – les frais versés au fournisseur de services de relogement
• – les frais de gestion d’inventaire, si ces frais sont demandés sur une base mensuelle (habituellement le cas après quelques mois) en plus des frais réguliers du fournisseur de services de relogement
• – assurance pour résidences inoccupées
• – gestion de propriété, par exemple : la sécurité, le déneigement et l’entretien des pelouses
• – autres frais, tels que les primes de vente, le home staging et les réparations

 

Voici quelques idées à considérer dans le but de minimiser les risques financiers :

 

1. Supprimer le PGVR: Cette approche a été adoptée par certaines entreprises mais plusieurs admettent que la décision peut être difficile à prendre sachant que les employés mutés se fient sur cette modalité du programme de relogement pour leur permettre de vite se réinstaller avec un minimum de risques financiers personnels. Les gestionnaires aussi s’attendent que l’employé soit prêt à prendre son nouveau poste le plus rapidement possible. Les conséquences d’une période de vente étirée peuvent se manifester par une plus longue absence pour l’employé sans la famille et plus d’inquiétude au sujet de la vente, ainsi que des frais plus élevés pour le logement temporaire. Au bout de la ligne, on ne verrait peut être pas de réduction de coûts sur le plan total du programme de relogement.

2. Réduire le prix garanti: Plutôt qu’offrir comme garantie 100 % du produit de la moyenne de deux évaluations, pourquoi ne pas offrir 90 % ou 95 %. Cette approche reflèterait mieux le principe du programme, soit de fournir une protection contre la possibilité que la propriété ne se vende pas à l’intérieur des premiers 90 jours plutôt qu’une garantie que tout s’enlignera pour que l’employé ait le scenario le plus profitable.

3. Effectuer l’évaluation en utilisant la résidence inoccupée: La valeur d’une résidence lorsqu’elle devient inoccupée réduit de 5 à 10 %. Quand elle ne se vend pas dans les 90 jours suivant sa mise en marché et que l’employeur en prend possession, il est fort probable que la résidence sera vacante. Parce que la propriété a été évaluée lorsque la résidence était meublée, au moment de la prise en possession, la valeur diminue et c’est l’employeur qui subit la perte. Si l’évaluation est effectuée en se fondant sur la résidence inoccupée, le risque financier pour l’entreprise diminue tout en continuant d’assurer une protection à l’employé. Cette approche est semblable à celle présentée au point 2 mais serait probablement plus facilement acceptée par l’employé.

4. Demander aux évaluateurs d’établir une valeur du marché anticipée: Lorsqu’il s’agit d’un marché en déclin et que la prise en charge d’une propriété se traduira probablement en perte suite à une baisse de valeur, les évaluateurs devraient anticiper l’évolution du marché et établir la valeur en date de la fin de la période de mise en marché plutôt qu’à compter du début de cette période. Cette approche permettra à l’employeur de réduire les risques que l’entreprise subisse une perte, sans limiter la capacité de l’employé d’obtenir un prix raisonnable pour sa propriété.

5. Éliminer les primes de vente versées aux employés: Les primes versées aux employés pour les ventes au-delà du prix garanti, ou effectuées à l’intérieur d’une certaine période (par ex. 60 jours) ou avant la prise en charge ne prévoient pas d’incitations où ils peuvent fournir plus d’impact. Les primes, allant de 1 à 4 % du prix de vente, ne font qu’ajouter au coût de la vente quand il s’agit d’un marché favorable et n’offre aucun avantage quand le marché est stable ou en déclin. Ces incitatifs pourraient être plus bénéfiques s’ils étaient offerts à l’acheteur plutôt qu’au vendeur. Les acheteurs seraient sûrement attirés par la possibilité de se faire rembourser certaines dépenses découlant de l’achat, par exemple, honoraires pour la conclusion de la vente, nouveaux appareils ménagers, ou encore, entretient de pelouse pour une année, etc.

6. Changer la rhétorique, modifier le message: Expliquez bien aux employés que le PGVR est une protection et non une garantie.